ども、Jellyです。
不動産投資をしていると必然的に発生するのが、「修繕費」と「経費」。
それらをいかに低く抑えるかが、キャッシュフローを厚くするための重要なポイントですよね。
今回は昨年1年間、木造アパートを運営しているなかで発生した修繕費＆経費を公開したいと思います。
物件スペック
☆物件スペック
・所在地：埼玉県桶川市
・築年数：26年
・間取り：1K×9世帯
・利回り：11.5％
昨年1年間の経費はこちら↓
経費率がなんと30％超え！！
高すぎる！！ｗ
表の左から順に見ていくと、
収入は賃料、管理費、クリーニング費用全て併せたものです。
昨年の稼働率はちょうど90％。
低いですよねー、、低すぎる！！
ここを上げていけば経費率も下げることができるのですが、、今年は昨年以上に上げていきたいです。
次は管理委託料。
これは送金賃料の5％、そして建物清掃は3か月に1回という契約。
管理委託手数料は、将来、建物を順調に増やしていった時に3％くらいまで交渉したいと考えています。家賃収入が1000万円の場合だと、管理委託料3％と5％とで年間で20万円も差が出てくるので、キャッシュフローも厚くなりますね。
修繕費は23万円程。この内訳は、換気扇の修繕、原状回復工事（1部屋）、入居前クリーニング（2部屋）となります。11月に退去した部屋は、住んでなかったんじゃんないかと思わせるぐらい綺麗な状態だったため、クリーニング費用のみでそのまま募集できたのは良かったです。
広告費と業務委託料の募集費用について。
昨年の入退去の動きは、退去が3件、入居が3件。
単身物件は1年でかなり動きがありますね。今も1件退去が発生しているので、募集中物件を含めると2件空いております。空いては埋めてのもぐらたたき状態でございます。
1件入居が決まると募集費用として、広告費1.5か月分、業務手数料（募集手数料）0.5カ月分の合計、賃料の2カ月分の費用が発生します。ここにけっこう費用がかかりますね、、
あとは税金、その他。
この中には固定資産税、都市計画税、不動産取得税、団信の年間保険料が含まれています。不動産取得税は取得した時にしか発生しないものなので、今年以降は発生しません。この費用は27万円程なのでこちらを抜くと経費率は24.8％。それでもまだ高いですね。
いずれにしても経費率30%超えだといくらなんでもかかり過ぎですよね。これでは全然キャッシュフローが出ません。要因はやはり、修繕費、広告費、業務委託料です。
退去がかさむと原状回復工事と募集費用もかさみます。この費用が発生しないようにずっと満室経営することができればよいのですが、入居者の退去をコントロールすることはできません。
あまり退去されないように設備をしっかりして住みやすい部屋作り、入居時不具合の迅速な対応等、しっかりやっていかないといけないですね。
それでは、また。
