ついに、2棟目の一棟アパートを購入しました。
今年の3月から探し始めて、約8ヶ月。なかなか良い物件が見つからず、「今年中は無理かも…」と諦めかけた時期もありました。
不動産投資を進めていく中で、こんな壁にぶつかっていませんか？
- 良い物件がなかなか見つからず、焦りだけが積み上がっている
- 銀行の融資審査がどんどん厳しくなっていて、いつ動けばいいかわからない
- 2棟目・3棟目と規模を拡大するための判断基準が持てていない
「もっと良い物件が出るまで待とう」と思っているうちに、融資の窓口が閉まってしまったら？
その間に失うキャッシュフロー・実績・時間は、取り返せません。
この記事では、私が実際に埼玉県所沢市で2棟目の一棟アパートを購入するまでの経緯を、リアルにお伝えします。
読み終えると、「2棟目を購入するときにどんな判断基準を持てばいいか」「担保評価と融資タイミングをどう考えるか」がイメージできるようになります。
結論：利回りより担保評価を優先したのが正解でした。
購入した2棟目物件のスペック——まず数字をすべて公開します
まずは購入した物件の概要からお見せします。
利回り10.44%は、相場賃料で計算した現実的な数字です。無理な賃料設定ではなく、周辺の仲介会社にヒアリングして「需要が見込める」と確認した上での数字です。
場所は所沢の中心地から少し離れた閑静な住宅街。駅からは徒歩圏とは言えませんが、敷地内に世帯分の駐車場があるので、車移動が中心のエリアでは十分な条件です。大通りへのアクセスも良く、大型ショッピングセンターも近い立地でした。
なぜこの物件を選んだのか——2つの決め手
今回の購入判断には、明確な2つの決め手がありました。
- ①担保評価が物件価格以上に出ていた
- ②銀行融資のタイミングを逃したくなかった
それぞれ詳しく説明します。
決め手①：担保評価が物件価格を上回っていた
マイソクを見てまず注目したのが、路線価ベースの担保評価でした。
担保評価とは、銀行が物件をどれだけの価値として評価するかの指標です。融資を受けるとき、銀行はこの評価をもとに「いくらまで貸せるか」を判断します。
不動産投資を複数棟に拡大していく場合、借入額に対して担保評価が低すぎると「信用棄損」に陥り、次の融資を受けにくくなります。逆に担保評価が高い物件を持っていると、返済が進むにつれて担保余力が生まれ、それが次の物件購入の原資になります。
今回の物件は、路線価と実勢価格どちらで見ても物件価格と同等以上の評価が出ていました。その結果、購入後の2物件合計の担保バランスはこうなっています。
「利回りが高いかどうか」だけで判断するのではなく、担保余力が将来どう積み上がるかという視点を持つことが、複数棟経営を目指す上では大切だと感じています。
決め手②：融資タイミングを逃したくなかった
情報をもらったのは10月下旬。当時、金融機関の融資姿勢はどんどん厳しくなっていました。
不動産投資において、融資を受けられる「窓口」は限られています。自分に融資してくれる金融機関が少ない状況でタイミングを逃すと、次のチャンスまで数年待つことになりかねません。
実際、買付を入れた後に地場の不動産業者が「現金で、私の提示額より高い金額で買う」と名乗り出てきました。それでも売主さんが「もう動いている」と断ってくれたおかげで購入が成立しました。
売主さんには本当に感謝しています。
良い物件は即断が基本。見送り癖がつくと損をする。
所沢市の賃貸需要——数字で見る立地の安定性
「場所は所沢の中心地から離れている」と書きましたが、それでも購入を決めた理由のひとつが、所沢市そのものの賃貸需要の底堅さです。
所沢市は埼玉県内でも人口規模の大きい市のひとつです。令和2年国勢調査によると、所沢市の人口は約34万人。西武池袋線・新宿線の2路線が通り、東京都心へのアクセスが良いことから、ファミリー層・単身者ともに一定の賃貸需要が見込めるエリアです。
国土交通省が公表している不動産価格指数を見ると、埼玉県を含む首都圏の住宅・マンション価格は中長期的に上昇傾向が続いています。地価の裏付けがある地域は、賃貸需要も比較的安定しやすいと言えます。
また、総務省の住宅・土地統計調査によると、埼玉県の賃貸住宅空き家率は全国平均（13.8%）を下回る水準で推移しており、首都圏近郊エリアとしての需要の強さを裏付けています。
私自身も購入前に最寄りの仲介会社を訪問して、近隣の賃貸需要と適正賃料をヒアリングしました。「データ＋現地ヒアリング」の両方で需要を確認することが、安定した運用につながると感じています。
エリア選びはデータと現地ヒアリングの両輪で判断する。
3棟目に向けた今後の戦略
今回の購入で、手元の現金はかなり減りました。物件価格の1割を頭金として入れたためです。
当初の計画では「2棟目はキャッシュフローが多く出る物件を買って、3棟目の購入資金にしよう」と考えていました。今回の物件は毎月の手残りがそれほど多くはありませんが、担保余力が時間とともに積み上がるという別の強みがあります。
毎月返済が進むにつれて借入残高が減り、担保余力が生まれます。その空いた担保余力を3棟目の共同担保として活用できれば、現金を温存しながら次の物件購入が可能になります。
もちろん、共同担保として使えるかどうかは金融機関の判断次第です。ただ、担保余力が積み上がれば選択肢が増えるという構造は変わりません。しばらくは貯金とキャッシュフローの両方を積み上げながら、次のチャンスを待ちます。
まとめ——2棟目購入で改めて気づいたこと
不動産投資は「完璧なタイミングを待つ」より、準備を整えてチャンスが来たら動ける状態を作っておくことが大切だと、今回改めて感じました。
まずは自分の資産状況や担保余力を整理するところから始めてみてください。それだけで、次に物件情報が来たときの判断スピードが変わります。
是非ご参考になれば嬉しいです。
