ども、Jellyです。
もう12月ですね、、時が経つのは早いものです、
年始に掲げていた目標を全て達成したわけではないですが、複数ある中の一番叶えたかった目標が先月達成できました！！
それは、「一棟アパートを購入すること」。
昨年にアパートを一棟購入したのですが、資産形成を早めるため今年中にもう１棟購入しようと今年の3月頃から探しておりました。
なかなか良い物件がなく、購入出来ないんじゃないかと諦めていた時期もありましたが、付き合いのある不動産業者さんが「諦めたら駄目ですよ！！絶対に良い物件探しますから！！」とめっちゃ頑張ってくれて、ようやく購入することができました。
今回は２棟目の物件の詳細や購入経緯などを書いていきたいと思います。
①物件スペック
☆スペック
| 場所 | 埼玉県所沢市 |
| 利回り | 10.44％ |
| 規模・間取り | 2DK×6世帯・駐車場6台 |
| 築年数 | 27年（平成5年築） |
間取りはこんな感じ↓
②購入経緯・理由
実際に物件の情報をもらったのは、10月下旬。
銀行の融資もだいぶ閉まってきているという中で、かなり焦っている頃でした。
不動産業者から「良い物件が見つかりました！」と連絡があり、マイソクを見てみると、物件価格が路線価と同等、実勢価格は物件価格以上。場所は所沢の中心地からは離れていましたが、閑静な住宅街の中にあり、大通りにすぐ出られて、大型のショッピングセンターも近くにあって悪くなさそうでした。駅からは少し歩きますが、駐車場が敷地内に世帯分あるので、移動に関しては支障はなさそうな感じ。表面利回りも相場通りの賃料で設定されており、特に問題はなさそうでした。
最寄の仲介会社に近隣の賃貸需要をヒアリングしましたが、賃料設定も問題なく、需要も見込めそうだったので、問題ないと判断しました。
次の日には、物件の内見をし、買付を入れちゃいました。
その後はすぐに、不動産業者に物件をグリップしてもらい、他から買付が入らないようにしてもらいました。しかしこの物件が売出されていることを知った地場の不動産業者が、私の買付金額よりも高い金額で、しかも現金で購入すると連絡があったみたいですが、売主さんが「既に契約に向けて動いている」とその話を蹴ってくれていたみたいでした。売主さんには本当に感謝です☆
購入した１番の理由は、物件価格以上の担保評価がでていること。
今後物件を購入していく上で、借入額に対して物件の担保評価が低すぎると信用棄損に陥ってしまう可能性があるので、今後のことも考慮して１つは評価がかなり出るものを保有しておこうと考えました。
この物件を購入したことで、借入額に対する物件の担保評価（実勢価格ベース）は保有2物件併せて93.6％になりました。来年には物件の返済も進み、借入額と担保評価（実勢価格ベース）がほぼ等しくなる予定です。
2番目の理由は、銀行の融資がかなり閉まってきていたこと。
自分に融資をしてくれる金融機関もそんなに多くはないので、このチャンスを必ず手にしたいと思ってました。ここで借りることができず、次の融資の機会まで数年待ち待つことになり、その間に得られたはずのキャッシュフロー、実績作り等の機会損失を被ることは避けたかったのです。
③今後について
今回は物件価格の1割を入れて購入したため、現金を結構使ってしまいました。
当初の予定では、2棟目はキャッシュフローが多く出る物件を購入して、3棟目の購入資金にしようと考えていました。今回の物件はそこまでキャッシュフローは多く出ないですが、それでも今回のような担保評価が高い物件であれば返済が進むにつれて担保余力が生まれるので、毎月貯金しているのとほぼ同じ。その空いた担保余力を次の物件を購入する際の担保にすることで、3棟目を購入できるのではないかと考えています。（もちろん金融機関の考え方にもよりますし、ヒアリングしてみないと共同担保にできるかはわかりません）
なので、しばらくは3棟目の購入のため、返済を進めていきながら、キャッシュフローを貯めて準備をしていきたいと思っています。
それでは、また。
