こんなことを感じたことはありませんか？
- 「空室が続くから、とりあえず賃料を下げようか…」
- 「賃料を少し上げたいけど、入居者が離れないか不安」
- 「賃料の調整が売却金額に影響するって聞いたけど、どれくらい？」
実は、賃料の設定は”今の収入”だけでなく、将来の売却金額にも直結する、非常に重要な判断です。
今回は私が実際に保有する桶川アパートで実践した賃料引き上げの話をもとに、その効果と注意点をまとめてみました。
この記事を読み終えたあと、あなたはこんな状態になれます。
- 賃料1万円の違いが売却金額に100万円以上の差を生む仕組みを理解できる
- 賃料を上げるべきタイミングと、やってはいけない判断がわかる
- 長期的な資産形成につながる賃料戦略の考え方を持てる
結論からお伝えします。賃料は「安易に下げない」ことが、不動産投資で長期的に資産を守る鍵です。
賃料を月1万円上げると、売却金額が100万円変わる
不動産の売却価格は、多くの場合「利回り」で決まります。
利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値のことです。たとえば、年収400万円の物件を利回り10%で売却する場合、売却価格は4,000万円になります。
利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格。賃料が上がれば、売却価格も上がる。
つまり、賃料を上げると「今もらえる家賃が増える」だけでなく、「将来の売却金額も上がる」という二重の恩恵があるんです。
実際の数字で見てみましょう。まずは私の桶川アパートのデータです。
月々でいうと1万1,000円の差ですが、この変化が将来の売却金額にどう響くか——次のセクションで見ていきましょう。
📎 参考：健美家「収益物件市場動向」
賃料アップが売却金額に与える影響を計算してみた
不動産の売却をざっくりイメージするために、「利回り12%で売却できた場合」を仮定して計算してみます。
月々たった1万1,000円の賃料アップが、売却時に約110万円の差を生むことがわかります。これが「賃料アップの効果は今もらえる賃料の約100倍」と言われる理由です。
📎 参考：国土交通省「不動産価格指数」
なぜ今回、賃料を上げることができたのか
賃料を上げるのは簡単ではありません。今回うまくいった理由は、購入当初から賃料が相場より1割程度低かったからです。
退去が出るタイミングで少しずつ相場に近づけていく——これが私の基本戦略です。
焦らず、退去のたびに少しずつ調整していく。この積み重ねが、9ヶ月越しの満室につながりました。
📎 参考：総務省「住宅・土地統計調査」
安易に賃料を下げてはいけない理由——退去コストを計算すると見えてくる
空室になると焦りますよね。「とにかく早く埋めたい」という気持ちから、賃料を下げがちです。でも、ちょっと待ってください。
退去が出るたびに、オーナー側には大きなコストがかかっています。
つまり、相場より少し高い賃料で入居者を獲得しても、短期間で退去されてしまった場合、再募集コストで帳消しになってしまうことがあります。
📎 参考：国土交通省「住生活総合調査」
「空室よりましだから賃料を下げる」という判断が、長期的には売却金額の低下につながっている——このことを知っておくだけで、判断の質が変わります。
退去コストは賃料6〜8ヶ月分。頻繁な退去は賃料アップ分を帳消しにする。
賃料を下げずに空室を埋める3つのアプローチ
では、賃料を維持しながら入居者を見つけるには、どうすればいいか。私が意識している方法を3つお伝えします。
賃料を下げると即効性がある一方で、長期的なデメリットは大きい。まずはこれらの工夫で差別化を試みることが先決です。
📎 参考：LIFULL HOME’S プレスリリース・調査データ
築年数・物件の状況別｜賃料戦略の考え方
すべての物件に同じ戦略が当てはまるわけではありません。物件の状況によって、適切な判断は変わってきます。
「賃料を上げる」にも「賃料を維持する」にも、物件の置かれた状況を正確に把握することが大前提です。感覚ではなく、地域の相場データをもとに判断することをおすすめします。
📎 賃料相場の確認：SUUMO（賃料相場検索） ／ LIFULL HOME’S（賃料相場）
まとめ——賃料は「今」だけでなく「将来」も見て設計する
アパート経営における賃料設定は、毎月の収入だけでなく、将来の売却価格にも大きな影響を与えます。
今回の桶川アパートの話をまとめると、こうなります。
「空室だから賃料を下げる」という反射的な判断をする前に、まず退去コストの計算と地域相場の確認をしてみてください。
それが、長期的な資産形成につながる不動産投資の第一歩です。
