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ども、Jellyです。
不動産投資は、購入する時に8割方、勝負が決まってしまうとよく言われています。それほど、物件の選び方、買い方が重要になってきます。逆にいうと購入する時に良い物件を購入することができれば、大きな失敗を避けることができますね。
私が不動産投資を始めた頃、緊張しながらも勇気を持って業者さんに「物件を紹介して下さい！よろしくお願いします！」と連絡をしていました。
しばらくすると図面や物件資料を頂くようになるのですが、いざ図面を目にしてみると
「この物件は良い物件なのか!?」
「利回りが20％!?でも場所がよくわかんないな…」
「こんな物件滅多にでないと言ってたけど本当にそうなのか？」
など、疑問がわんさか湧いてきて自分ではまったく判断できませんでした。
当時は本をそれなりに読んでいて、知識をつけていたつもりだったのですが、本を読んでいるだけでは駄目なんだと実感しました。
また資料を頂いてからのレスポンスは早くすることを心掛けていたのですが、どこが良くて、どこが悪いから、買う買わないという判断がつかず、周りの人に聞きながら進めていました。
当時は複数の業者さんに連絡をしていて、有難いことに物件資料もたくさん頂いていたので、結構テンパりながら返信していましたｗ
今回は、私がこういう物件は買わない！と決めている条件を4つ書きたいと思います。
①建蔽率・容積率オーバー物件や市街化調整区域内物件
一番最初に紹介された物件が市街化調整区域内にある物件でした。利回りが18％と書いてあったので、世の中にはこんな物件がごろごろしているのかと心がときめいたのを覚えています。
こうした市街化調整区域内にある物件や建蔽率・容積率をオーバーしている物件はそもそも銀行の評価が出なくて多額の自己資金が必要だったり、融資を受けることができない場合が多いです。三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスなどのネットバンク系の銀行では融資をしてくれる可能性はありますが、正攻法で購入することは難しいです。
また購入することが難しいということは、売却することも難しいということになります。売却をしないと決めてずっと保有し続けて投資資金を回収していくという方針であれば良いですが、購入する前にしっかりと出口戦略を練ってから取り組んだ方が良いかと思います。
確かにこういう物件は、相場と比べてかなり安く、利回りが高い傾向にあります。現金があり、投資資金を数年でペイ出来て、キャッシュマシーンになってくれそうな物件であれば今後検討していきたいという風に思っています。
②土地付き新築アパート
最初のうちは、新築のアパートをいくつか紹介されました。しかも価格帯が5,000万円～8,000万円くらいのものまで。利回りは7％台のものばかりです。
土地付き建売新築アパートというのは、建築業者や販売業者の利益がたっぷり乗っているため、市場よりも高く買ってしまう傾向にあります。その分新築プレミアムとして賃料に上乗せすることができますが、それは初めの入居者のみ。退去するごとに賃料は下落していくので、1年目はキャッシュフローが出ていても5年後、10年後にはキャッシュフローは減少していきます。
また高く買っている分、債務超過に陥りやすく、金融機関からの評価も良くありません。次の物件を購入しようと思っていても融資を受けられないということがあるかもしれません。
営業さんは話しがうまい人が多いので、一瞬新築も良いんじゃないかと本気で考えた時期もありましたｗ
でもその時は冷静になって考えて、踏みとどまることができました。こうした知識がなかったら、はいはいーっと買ってしまってそうな感じがしていて、恐ろしく感じました。知識をつけておいてよかったです。
しかし、自分で土地から探してアパートを建築するというのはありだと思いますし、自分も将来的にやってみたいと思うのですが、いかんせん高度な知識や豊富な資金が必要なため、現状は難しいです、、
③利回りが極端に低い物件
利回りが1桁台のものなど、利回りが低い物件も基本的には購入しません。利回りが低いということは収益性が低いということ。
イールドギャップ（購入物件利回りと借入金利の差）が10％以上だせるものを基準にして探しています。
しかし、積算評価が出るもの、土地値物件であれば、利回りが少し低くても検討するようにしています。土地値物件ということは購入した時点で含み益になり負けにくく、月々返済していくだけで資産化ができるためです。担保にもなり得るため、融資の際に金融機関の評価もプラスになるのではと思っています。
④16号線内側、その近辺より外の物件
地理的にいうと16号線の内側、またはその近辺までであれば購入検討をしています。今後の人口動態を見ても首都圏の人口は下がり幅がそこまで大きくないためです。
何かあった時に自分でも見に行ける程度の距離（電車で1～2時間程度）であること。また行ったことがない土地だとそこの賃貸需要が分からず、行くにしても時間とお金がかかるので管理が大変というリスクがあるので、現在は首都圏のみで考えています。
最終的にはもっと範囲を狭めていって管理をまとめていきたいと思っています。
それでは、また。
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