ども、Jellyです。
2棟目に購入した所沢のアパート。
現在こちらに住んで頂いている入居者が、全員生活保護受給者の方たちです。
生活保護の方は、毎月役所から賃料をもらっているので、そういう意味では安心なのですが、時にはそれを生活費に充てちゃう人がいるのです。
それが現在私の所沢のアパートに住んでいる方々です。
毎月賃料の支払いが遅れてくる方、そもそも賃料を支払わない方、契約書に更新時に更新料が発生すると明記してあるのに一切支払いに応じない方々等、結構問題ありの入居者になっております。
それを承知で購入したのですが、、現在管理会社の人たちが入居者と密に連絡や訪問をして頂いてるので、徐々に改善してきてはいるようです。
生活保護の入居者自体が悪いわけではないのですが、ちゃんと賃料支払いをしないことが問題ですよね。
また全入居者が保証会社未加入なのです。（連帯保証人は設定してもらってます）
家賃保証会社とは、入居者が何らかの事情により家賃が払えなくなったときに、入居者に代わってオーナーに家賃を立替払いをしてくれる会社のこと。
家賃保証会社の仕組みはこんな感じ↓
保証会社が未加入の場合に何が問題になるかというと、賃料の回収や退去時の原状回復工事の清算代金の回収ができない、また明け渡しがなされず、訴訟になった場合は貸主の負担が非常に大きいというリスクがあります。
保証会社に加入していれば、入居者が滞納した時点で代わりに保証会社に立て替えてもらえるのですが、加入していないと入居者への督促連絡、それでも振り込まれない場合は連帯保証人に連絡するなど、手間や時間が非常にかかるのと、それでも振り込まれない場合は賃料が回収できなくなります。
加えて、退去時の原状回復工事が発生した際に、その費用を払わずに逃げてしまった場合も回収できない可能性もあり、訴訟をするにしても100万円以上発生することもあるので保証会社に加入していないと貸主に対する損害リスクが非常に高くなるのです。
最近は、契約時に保証会社に加入することが必須になってきているところが多くなってきています。もちろん保証会社に加入するためには、入居者に費用（契約時に発生する保証委託金や更新時に発生する更新保証料）を負担してもらう必要があります。
保証委託金は契約時に賃料の50％（賃料が50,000円であればその半分の25,000円）を支払い、その後1年毎に更新保証料として10,000円かかるのが一般的かなと思います。
仮に契約時に保証会社に入っていなかったとしても、契約の途中から加入することも可能です。その際は入居者に保証料金を支払ってもらうように交渉したり、オーナーが保証料金を負担して入居者に加入してもらうかどちらかになります。
所沢のアパートも全世帯保証会社に加入してもらうかは現在検討中です。全世帯私の負担で加入してもらった場合の負担額は125,000円（5世帯賃料総額（1世帯空室）250,000円×50％）。
将来賃料を回収できないリスク、訴訟リスクを考えると高くないコストかもしれないですね。
それでは、また。
