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ども、Jellyです。
早いもので来月の3月で不動産投資を初めて丸2年が経ちます。
2年前は知識をつけるために本を読み漁ったり、業者と会うために片っ端からメールを送りつけたり、周りの人にわからないことを聞きまくりながら、必死でやっていたことを思いだします。
今では少ないですがキャッシュフローを得ることができ、不動産業者の方との繋がりを持てて、そういう方達と話しをしている中で知識も段々と付いてきました。今までの自分と少しずつではありますが変わって来ている気がします。これが3年後や5年後にはまた変わっているわけで、その時にはどれだけ自分や周りの環境が変わっているかを考えるとわくわくしてきます。
あの時に不動産投資を始めようと思い、必死で行動して本当に良かったと思っています。何事もチャレンジしていかないと前には進みませんよね。
今のところですが、年に1棟ペースで購入できています。この数年で銀行の不正融資問題やコロナなどの社会的な問題があり、銀行の融資も狭まってきている中で、こんなしがないサラリーマンに融資をしてもらい、大変有り難く思います。
今後も規模を拡大していく予定ではいますが、年に数棟ずつ買い増していき、すぐに会社を辞めるというのは考えていないので、着々と時間をかけてマイペースで拡大していきたいと思っています。
現在の私の投資スタイルは、1都3県の木造1棟アパートを購入していくスタイルをとっています。今後は私の住んでいる家の近くにエリアを絞って、買っていこうと考えています。また新築アパートやRCマンション投資も考えていますが、費用や知識もかなり必要になってくるため、もう少し余裕が出てきたら挑戦しようと思っています。
この2年間、普通のサラリーマンが不動産投資をしてきた中で感じた不動産投資のパワー、メリットを書こうと思います。
①サラリーマンの給料からの貯蓄の比ではないほど、資産化が進む
私は1棟目の物件を銀行からフルローンで購入し、2棟目の物件を物件価格の9割融資で購入しました。不動産投資は事業として見られているので、銀行から融資をしてもらえてレバレッジをかけることができるということもメリットですよね。
サラリーマンの場合、給料から貯蓄するとなると、年収にもよりますが大体年収の10～20％くらいが現実的でしょうか。私も20代の時は年収の20％程度は貯蓄をしておりました。年収400～500万円の方は年間100万円程ですかね。
しかし不動産を購入してから、給料からの貯蓄以上に資産化が進んでいます。現在アパート2棟併せて年間で約330万円程元金の返済がありますので、毎年330万円ずつ貯蓄していることとほぼ同じです。厳密にいえば、周辺の相場通りの適正な価格で購入していることや建物の劣化、土地価格の下落も考慮されますが、ローンを返済している以上、元金部分が返済され資産化は進みます。
年収400～500万円の普通のサラリーマンが年間300万円以上貯蓄するのは、普通に考えて無理ですよね。所帯を持っていたらなおさらです。
私が保有している2物件は、土地の値段だけで現在約5,500万円程（路線価ベース）。1つは15年ローンで組み、もう1つは23年ローンで組んでいます。つまりこのまま返済していけば、23年後には全て残債がなくなり、5,500万円の土地が手に入ります。23年後に5,500万円を作ろうとなると、毎月11万円を年利5％で運用していかないとなりません。かなり大変ですよね。
不動産投資は時間がかかっても、キャッシュアウトせずに価値のある物件を返済していけば、着実に資産化することができます。
②サラリーマンだからこそ融資を活用でき、不動産投資の規模を拡大することができる
サラリーマンは、会社に行っていれば毎月給料がもらえます。安定して定期的に給料がもらえるという点では、金融機関からの信用力も高く、その信用力を担保に融資してくれる金融機関も多いはずです。
しかしサラリーマンの中でも、自己資金（貯蓄）が全然ない人や、転職を繰り返してる人等はあやしいかもですね。
勤続年数もあり、貯蓄もそれなりにできる人であれば、物件によって数千万円の融資を受けることが可能です。そこでうまく運営していくことができれば次の物件の融資も見えてくるかもしれません。
そうした物件の規模を拡大することができるのは、物件の選び方によるところも大きいですが、何よりサラリーマンとしての給料で生活費を賄うことができて、不動産から得た利益を再投資することができるからだと思います。
余談ですが、たまに多額のローンを組んで怖くない？大丈夫？って言われることがありますが、私から言えば住宅ローンを何千万円組んでる人たちの方が逆に大丈夫？って思ってしまいます。
全然怖くないと言えば嘘にはなりますが、現在7000万円程借金をしていますが、あまり借金を背負っているという自覚がありませんw(それはそれで問題ですね)
それは返済原資の問題で、
不動産投資の場合の返済原資は入居者から支払われる賃料または管理費になり、住宅ローンの場合の返済原資は、自分の給料になります。
そのため不動産投資は入居者が住み続けてくれる限り、支払われる賃料からローンの返済をすることができるのに対し、住宅ローンの場合は自分の給料から捻出しないといけないので、ローンの完済をし終わるまでの35年間、自分の時間を削り、死に物狂いで働かなければなりません。その間、病気になったり、リストラされて給料がなくなったりしたら、一気に詰みます。
住宅ローンを組むことに反対ではないのですが、ローンを組む順番が大事だと思っています。住宅ローンを先に組んでしまうと後で不動産投資をやろうと思っても住宅ローンが足枷になってしまい、金融機関から融資を受けることができない可能性も出てきます。
逆に不動産投資を始めて、その10年後に税引後の手取りで年間1,000万円を稼ぐことができたら、それを5年間貯蓄したとして単純計算ではありますが5,000万円の現金をつくりだすことができます。5,000万円もあれば都心でも一戸建てを購入することができますし、タワーマンションだって買えます。しかもローンを組まないので、月々の返済もありません。
なので私は先に不動産投資で、ある程度の資産やキャッシュフローを生み出す仕組みを作ってから、住宅を購入しようかと考えています。
社会人になって一人前になったから住宅ローンを組まないといけないというような世間の風潮だったり、親から家を購入するように促されたり、友達が家を買っているのを見て羨ましくなって衝動買いしてしまうような安易な思考回路で家を購入するのではなく、一度、本当に購入していいのかと自分の中で考えることが重要ですね。
もちろん、家を購入することが夢という人も多いと思います。それはそれで購入して良いと思いますし、そもそも人それぞれの価値観、考え方があるので、正解、不正解なんてものはありません。
③不動産投資は将来のリスクヘッジになる
不動産投資は将来へのリスクヘッジになると思っています。
例えば、40歳半ばでリストラされて収入源がなくなった、、
病気で働けなくなってしばらく給料がない、、
またコロナのようなパンデミックが起きたらどうしよう、、
そうした可能性は小さいですが、決してゼロではありません。将来は何が起こるかわかりません。起きてから対応するのでは遅いのです。ことが起きる前に布石を打って対応することが重要です。不動産投資であればそうしたリスクに備えることができると思ってます。
良い習慣のコストは今、悪い習慣のコストは将来きます。
今を頑張ればその分、将来も明るくなると思っています。
それでは、また。
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