ども。Jellyです。
今日は私が昨年の9月に購入した埼玉県桶川市の物件について書こうと思います。
☆物件スペック
・所在地：埼玉県桶川市
・築年数：26年
・間取り：1K×9世帯
・利回り：11.5％
本格的に不動産投資を始めたのが2019年3月。
当時は本を読んで知識武装する毎日。
楽待や健美家等のポータルサイトで物件を探す日々。
そうそう良い物件が出るはずもなく、時間がだけが過ぎて行きました。
「このままでは一生買えへん！！！」
そう思い、直接不動産業者にアタックすることにしました。
まずはポータルサイトで良さそうな業者をPick Upし、
メールを送信。
返信をもらった業者と個別面談をし、話しを進めて行きました。
実際にメールを送信した業者の数は50社ほど、
そのうち返信をくれて個別面談をしてくれた業者が10社。
その10社の中でも物件の情報をくれたのが最初の1回だけ（しかも絶対今の自分には買えない物件を提案してくる）とか、
「この後メールしますから〜」と言い、一回もメールが来なかった業者もいて、
本当に親身になって考えてくれて頼りになる業者は1社だけでした。
まぁ、資産も経験もない素人なので、本気で相手をしてくれないのはわかりますが、、、
良い業者、自分に合う業者を見つけることができる確率は非常に低いということですね。
今回の物件はその親身になって考えてくれた業者さんから提案をいただいたもの。
マイソクを見た時は「めっちゃ欲しい！という感じではなかったのですが、
紹介頂いた融資先の融資申込みが閉まりかけていたことや、収支計算した際に悪くない数字だったこと、街も静かそうだったし、部屋の間取りも良かったので、買付を入れちゃいました。
理由はそれだけです！！笑
僕は「エイッ！ヤー！」で購入するのも良いのかなーと思ってます。
良い物件を探し続けて何年も投資を始められないよりかは、
少し妥協してそこそこの物件を購入することの方が、
物件からのキャッシュフローを受け取れて、
ローンの返済を進めることができ、次の物件購入の種銭作りができる。
加えて経験・実績も作ることができるので、全体的にみてプラスになると思ってます。
そもそも良い物件が出たとしても現金や資産を持っている人達に、
すぐに買われてしまうので、素人はまず購入できませんよね。
自分の条件にあった100点の物件は存在しないので、
初期段階では70点くらいの物件を探して、
購入して行きたいと思ってます。
申込当初は融資条件が期間20年、金利1.7％という条件で打ち合わせをしていたのですが、最終的には期間が15年になってしまいました。その代わりとして金利を1.16％にしてもらいました。
融資期間15年にすることで返済比率が60％を超えてしまい、購入するか迷ったんですが、この機会を逃すとさらに購入できなくなると思い、またキャッシュフローが出ない代わりに元本の返済がかなりのスピードで進むので、これから物件購入を進めていく中でポートフォリオ内にこのような物件が一つあっても良いかなーと思って購入を決意しました。
「利回りを重視した物件を購入したら、次は積算重視の物件」
「新築物件を購入したら、次は築古物件」
「地方の物件を購入したら、都心の物件」
というようにポートフォリオ内で調整して、トータルで自分の条件に合うようにしていければ良いと思ってます！
| 毎月の賃料収入 | ￥326,000 |
|---|---|
| 毎月のローン返済額 | ▲￥208,000 |
| 管理手数料 | ▲￥17,000 |
| 合計 | ￥101,000 |
ギリ手取り￥100,000という感じです。
今月は固定資産税を支払ったんでほぼ±0ですね（固定資産税￥95,000）
現在は満室経営できております。
賃借人さんには少しでも長く住んでもらえるように努力して行きます。
この物件については今のところ売却するかはまだ決めていません。
建物のケアをしてずっと保有するのもありかなーと思ってます。
元本の返済がかなりのスピードで進むので、長期譲渡になる5年を超えて売却しても利益は出るかと思いますし、
5年経つと今と状況がかなり変わっているかと思うので、その時に決めようと思います。
それでは、また。
