↑良かったら応援して下さーい！
ども、Jellyです。
現在アパート2棟を保有しています。そのうちの1棟、桶川アパートが昨日申込みベースで満室になりました！実に9ヶ月ぶりです！
その桶川アパートですが、退去が出る度に賃料を徐々に上げていっており、購入した時点の満室賃料から少しづつではありますが改善できていっています。
満室賃料を上げることで、将来の売却金額にも影響してきます。
今回は賃料を上げることで売却金額にどれだけ影響するか計算してみましたので、参考になれば嬉しいです。
購入当時の満室賃料は、¥327,000/月 年間収入は¥3,924,000。利回りは11.54%でした。
現在の満室賃料は、¥338,000/月 年間収入は¥4,056,000。 利回りは11.93%です。
なので、利回りで0.39%上げることが出来ました！
あと1部屋、賃料を上げる余地があるので、そのお部屋もあげることができれば、利回りはちょうど12%に到達します。
購入当時と比べると月々で¥11,000、年間で¥132,000、賃料を上げることができました。
この条件で将来、利回り12%で売却できた場合を考えます。
購入当時の満室賃料の場合の売却金額は、¥3,924,000÷0.12=¥32,700,000
現在の満室賃料の場合の売却金額は、¥4,056,000÷0.12=¥33,800,000
ということで、利回り12%で売却できたという仮定の話ではありますが、将来の売却金額で¥1,100,000程変わってくることになります。
たかだか月々¥11,000しか変わりませんが、将来的に売却の事まで考えた時にはその100倍の金額が変わってくるのです！
今回賃料を上げることができたのは、購入当初、もともと全世帯の賃料が相場よりも1割程低かったから。
私の考えでは、賃料を上げる余地があれば上げていきたいと考えています。しかし、現在の賃料が相場ほどにも関わらず、広告費を積み増したりして無理に賃料を上げることはやりません。
それで実際に決まるかはわかりませんし、決まらなかったらその期間分が機会損失になります。
また決まったとしても、相場よりも高い賃料であれば、短期入居になってしまう可能性もあります。
退去になって再募集する際に発生する費用として、
- リフォーム費用(賃料2〜3ヶ月)
- 空室時の機会損失(賃料2ヶ月)
- 募集費用(賃料2〜3ヶ月)
ざっと賃料の6〜8ヶ月分が飛んでいきます。賃料4万円のお部屋であれば、30万円弱となります。かなりの出費ですよね。
こうなると賃料を上げたところで、費用がかさんでしまうので、売却金額があがっても結局のところ、トータルではトントンくらいになるのではないでしょうか。
この桶川アパートは築年数もそれなりに古く、賃料帯も相場の底値だったため、賃料を上げていくことができましたが、これが築浅の物件で周りに競合が多かったりすると賃料を上げていくということは難しいかもしれません。
客付けするためにただ賃料を下げようと安易には考えない方が良いかもしれません。賃料を下げてしまうと売却金額に影響が出てしまうので、将来的に高く売れない可能性があります。
設備を充実させたり、入居時に特典をつけたりして差別化を図り、なるべく賃料を下げないようにしていきたいですね。
それでは、また。
↓良かったら応援して下さーい！
