不動産ランキング
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ども、Jellyです。
不動産投資って聞くと、怖い、業者にぼったくられる、騙される、というイメージを持つ人が多い気がします。周りの人に聞いても不動産投資はやめといた方がいいよとか、絶対損するよと言う人がいますが、何を根拠に言っているのかと疑問に思ったりします。
不動産投資を理解しているまたは経験した上で不動産投資はやめといた方が良いと言っているのならまだわかるのですが、多くの人はテレビや雑誌、インターネットの記事からマイナスのイメージを刷り込まされているのではないでしょうか。
不動産投資を怖い、不安だと思ってしまう理由は不動産投資の何が怖いのか、何が不安なのかがわかっていないからだと思います。
何でもそうだと思いますが、何が起こるかわからないから怖いのであって、この先何が起こるか全てわかっていたら怖くないですよね。
不動産投資を始めるにあたって、どういったリスクがあるのか、そのリスクを低くするためにはどういった対処をしておけば良いのかを事前に把握しておけば、怖さや不安を和らげることができると思います。
今回は、私が思う不動産投資のリスクを3つに絞って書きたいと思います。
リスク1. 空室リスク
私が思う不動産投資の最大リスクはこの空室リスクだと思っています。
物件を購入したのに全然入居者が入らないってなるとお金が入ってこず、ずっとキャッシュアウトが発生することになります。そうなるともはや何のために不動産を買ったのかわかんなくなりますよね。
逆に空室になってもすぐに別の入居者が入ってくれるとキャッシュフローも安定しますし、精神的にも安定します。
空室リスクの対策としては、下記の2つ。
- 購入する前にインターネットや現地に赴き入念に調査する
- 物件近辺の不動産会社にヒアリングする
まずは、物件を購入する前にインターネット等で物件付近の空室率をチェック、現地に行って物件周りの状況を調査すること。
今はインターネットで簡単に空室率をチェックすることができます。こちらの【ホームズ】の見える！賃貸経営というページでそれぞれの県ごとや市ごとに空室率をチェックできます。↓
【ホームズ】見える！賃貸経営はマンション経営・アパート経営する不動産投資家、賃貸オーナー、大家さんを応援 (homes.co.jp)
またその地域で入居者がどの間取りをどのくらいの人が希望しているのか、そしてその地域にはどの間取りがどのくらいの割合でホームズに掲載されているのかがわかります。上記の例でいうとワンルームに住みたいと思っている人が33.3％いるのに対して、ホームズに掲載されているワンルームの物件の割合は74.4％なので、ワンルーム物件がかなりの供給過多になっていると分析ができます。逆に2LDK/3K/3DKを希望している入居者が36.1％いるのに対し、ホームズに掲載されている2LDK/3K/3DKの物件割合は11.2％しかないので、この間取りは狙い目であると判断できますね。
あとは絶対に現地に見に行くこと。今ではgoogle mapである程度で建物の外観はわかりますが、実際に見に行かないとわからないことも結構あります。駅からの物件までの距離、物件の周りに嫌悪施設があるか、道路は広いか、駐車場はあるのかなどチェックする項目は多数あります。
なかでも、私は購入予定物件周りの半径500mくらいにあるアパートの入居率はチェックするようにしています。チェック方法はポストにテープが張ってあるかどうか、カーテンがかかっているかどうかです。この方法で周辺の大体の空室率を把握することができます。
あとは、物件近辺の不動産会社にヒアリングすること。
これも物件を購入する際、必ずしています。インターネットから物件近くの仲介会社を検索します。多数出てきますので、その中から3社ほどピックアップして聞いていく感じです。（最寄りの駅に不動産会社がなかったら、隣駅も含めて検索していきます）
購入物件のスペックを伝えた上で、仲介会社さんに聞く項目はざっとこんな感じです。
- 購入予定物件のスペック的に需要があるか
- 物件周辺の特徴や賃貸需要（どの間取りの需要が多いか）
- 周辺の賃借人の特徴
- 適正賃料、敷金・礼金の有無、広告料の相場
- 競合物件の稼働率、募集条件
ここで問題がなければ、購入に向けて進めていく感じです。
この２つを事前にしっかりしておけば、そこまで失敗することはないかと思います。買ってから気づくのでは手遅れなので、手を抜かずしっかり調査することが大事ですね。
リスク2. 不動産価格下落リスク
建物には耐用年数があり年々価値が下落していきます。土地については、場所によって価格が上がるところと下がるところがあります。東京の都心や横浜、川崎辺りは土地の値段が下がりにくく、逆に地方だと土地の値段が年々下がっていくことが考えられます。
私の2棟目の物件も土地の値段（路線価）が年々下がってきています。数年後に土地の価格が半分になるということはあまり考えられないですが、今の下落率で計算すると30年後には今の価格よりも20％下がっている計算になります。必ずしもそうなるとは言えないですが、現状からいくと今後も下がっていくと考えざるをえません。これは明らかなリスクです。
不動産価格下落のリスクの対策としては、都心周辺の土地の価格が下がりにくい物件を購入することが一番です。
しかしそのような場所は物件価格も高く、普通に億を超えることもあり、そうそう簡単に購入することはできませんよね。
投資初期段階は難しいですが、投資規模がでかくなり、資金的に余裕が出来てきてから資産価値のある物件にシフトしていくというような手法がよさそうですね。
リスク3. 金利上昇リスク
不動産を購入する方たちのほとんどがローンを組んで購入することが多いと思います。わたしも今の2物件はローンを組んで購入しています。ローンを組んでいると懸念されるのが、金利上昇リスクです。
変動金利でローンを組んでいると、半年に1回、金利の見直しがあります。今は超低金利時代。将来的にも金利の上昇が予想されます。金利が上昇するとそれに応じて返済額も上昇するので、キャッシュフローが圧迫される危険性があります。
金利上昇リスクの対策としては下記の2つ。
- 変動金利ではなく、固定金利で借りる
- 変動金利借りる場合は、短期間で借りる
固定金利で借りることができれば、金利上昇のリスクは皆無です。しかし、投資用ローンの場合、ほとんどの金融機関が変動金利を採用しています。日本政策金融公庫だと固定金利で借りることができます。しかも低金利。その代わり融資年数が短いので、利回りが良い物件を持ち込まないとキャッシュフローが全然出ないという状況に陥ります。
変動金利にする場合は、借入期間を短くすることでリスクを抑えることができます。ただ、上記の通り融資期間を短くすると、その分月々の返済額も多くなるため、利回りが良い物件でないと収支が合わなくなります。
事前にしっかりとシミュレーションすることが大事ですね。
その他リスク
他のリスクとしては、地震や台風、大雨による浸水などの天災リスク、入居者が賃料を滞納するリスク、入居者がお部屋で死亡するリスクがあります。しかしこれらは前もって対応できるリスクなので上記3つのリスクとは違ってそこまで大きくないリスクであると思っています。
地震や台風、大雨による浸水などの天災リスクは火災保険に加入していればほぼ問題ないですし、入居者の滞納リスクも保証会社に加入していれば全額保証してもらえます。死亡リスクについても、死亡保険（家主型）に加入にしていれば、遺品整理費用から原状回復費用、賃料も補填してくれます。死亡保険は1戸当たり月々数百円程度で加入できるのも魅力です。
不動産投資をする前に、こうしたリスクを知り、事前に対応することができれば怖いことはそれほど多くはありません。
多くの人はわからないから不安になり、危険だ、やめた方が良い、損をすると言います。そうした根拠のない他人の言動を真に受けるのではなく、自分で勉強して知識をつけた上でやるかやらないかを判断した方が良いですね。
それでは、また。
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