ども、Jellyです。

 

不動産投資において、一棟アパートや区分マンション、戸建て等を購入する際にいろいろな費用が発生します。

物件を紹介してもらった仲介会社に対して支払う仲介手数料や登記をするために司法書士に対して支払う報酬、不動産取得税などの税金等、物件の価格にもよりますが、初期費用として数百万円程必要になってきます。

銀行の融資を受けて購入する場合、仮にフルローンで融資を受けることができたとしても、初期費用まで融資してくれることは少なく、初期費用分は自分で用意しておかないとそもそも購入できないことになります。

数年前までは、初期費用まで融資をしてくれる（オーバーローン）金融機関もいたようですが、近年の銀行の不正融資等もあり、フルローンを出してくれる金融機関も少なく、最近では物件価格の1割～2割の自己資金が必須になってきています。

初期費用として具体的に発生するものとしては、

下記のようなものがあります。

 

 

①仲介手数料

仲介会社を経由して不動産を購入した場合に発生する費用。

この仲介手数料の上限は、物件の価格によって下記のように決まっています。

• 物件価格（税込）が200万円以下　→仲介手数料上限　５％
• 物件価格（税込）を200万円超える部分～400万円まで　→　仲介手数料　4％＋2万円
• 物件価格（税込）を400万円超える部分～　→　仲介手数料　3％＋6万円

僕が購入した桶川アパートの場合は3400万円だったので、

3400万円×3％＋６万円＝108万円

108万円×1.08（消費税）＝116万6400円

（僕が購入した時は2019年9月だったので消費税が8％です）

 

②登録免許税

登録免許税は、土地や建物を購入した人の所有権を登記するために発生する費用。

こちらの計算の基礎となるのは、実際の取引した不動産価格ではなく、固定資産税などの課税計算で使用される不動産の評価額になります。

土地の所有権の移転登記（売買）→土地の評価額×1.5％

中古住宅等の移転登記→建物の評価額×2.0％

 

僕の桶川アパートの場合は、24万5370円でした。

 

③司法書士手数料

不動産の売買した際の登記手続きや抵当権の設定については、司法書士さんに手続きをしてもらうことなるため、その手続きに対する報酬になります。

こちらの費用は、司法書士さんにより報酬額が変わってくるようで10万円前後が相場みたいです。

私の桶川アパートの場合は、11万2968円（税込）でした。

 

④ローン事務手数料

ローン事務手数料は、不動産投資ローンを利用する場合に手続きに関する手数料として支払う費用です。

借入金額に一定の利率を掛けて支払う方法が多いようです。

• オリックス銀行　→　1.1％
• 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス　→　1.65％
• セゾンファンデックス　→　1.5％

 

桶川アパートを購入した際に利用した金融機関は日本政策金融公庫でした。

ここはローン事務手数料がかからないみたいで、

 

なんと0円でした。

 

⑤ローン保証料

通常、金融機関から借入をするときは保証人を借主とは別に立てる必要がありますが、不動産投資ローンの場合は金額が大きく、返済期間も長いため、保証会社を保証人とするのが多いようです。

保証料の相場としては、一括で支払う場合は融資総額の2%程度、金利上乗せで支払う場合は年0.2%～0.3% 程度になるようですね。

こちらの費用もローン事務手数料と同じく日本政策金融公庫での借入の場合は、費用が発生しないようで０円でした。

 

⑥印紙代

印紙代は売買契約書とローン契約書（金銭消費貸借契約書）を交わす際にそれぞれ必要となります。

記載金額	不動産売買契約書	金銭消費貸借契約書
100万円～500万円	1,000円	2,000円
501万円～1000万円	5,000円	10,000円
1001万円～5000万円	10,000円	20,000円
5001万円～1億円	30,000円	60,000円

意外とかかりますよね…。

桶川アパートの場合は物件価格が3,400万円でしたので、合計で3万円でした。

 

⑦固定資産税・都市計画税

固定資産税は家屋や土地を持っている人に対して発生する税金で、毎年1月1日時点で所有している人が課税対象となります。

そのため不動産を売買する際は、土地建物の引渡し日を基準にして、買主と売主で日割りで清算することが通常です。

桶川アパートの場合は日割計算をして、2万5371円を支払いました。

 

⑧火災保険料

火災保険は、火災や落雷、爆発、風災、雪災などによって建物や家財等に損害を被った場合に補償される物保険です。

保険料は建物の構造や場所、保険商品によって異なり、また保険の契約期間によっても異なります。

僕の場合は、地震保険付きの保険（契約期間は5年）で、32万2530円でした。

 

⑨不動産取得税

不動産取得税については下記でも書きましたが、

この費用は、物件購入時に支払うのではなく、引渡し日から約9か月後に突然納付書がやってきます。

物件の規模や構造によって異なりますが、支払う金額も高額になるため、あらかじめ準備してかないとけっこう厳しいかもですね。

桶川アパートの場合は、27万6500円でした。

 

ということで、実際に初期費用として支払った金額は、

仲介手数料	1,166,400円
登録免許税	245,370円
司法書士手数料	112,968円
ローン事務手数料	０円
ローン保証料	０円
印紙代	30,000円
固定資産税・都市計画税	25,371円
火災保険料	322,530円
不動産取得税	276,500円
合計	2,179,139円

 

物件価格に対する初期費用の割合は約6.4％でした。

今回は日本政策金融公庫を利用したため、ローン事務手数料とローン保証料がかかりませんでした。他の金融機関を利用していたら、7～8％程度かかっていたかもしれませんね。

なので、物件を購入する際は大体物件価格の7％～８％程度は最低でも貯めておかないと購入はできないですね。

 

それでは、また。