ども、Jellyです。
「抵当権」
「根抵当権」
不動産に関わっているとよく聞く言葉です。
普通に生活をしているとあまり耳にしない言葉ですよね、、
宅建の試験の時もよく勉強したものです。
あ、ちなみに一昨年に宅建士の資格を取得しました。。合格点ギリギリでしたけど、汗
私が保有しているアパートも１棟は抵当権、もう１棟は根抵当権が設定されています。
抵当権というのは何となく分かるのですが、根抵当権というのがいまいち分からない部分があって、今回は抵当権と根抵当権のそれぞれのメリット、デメリットを含めてまとめてみようかと思います。
①抵当権って何？
抵当権とは、銀行等の債権者がその銀行から借り入れをした債務者に対して、不動産などを担保にとることで、仮に債務者が債務不履行になった際に、他の債権者よりも優先的に自分の債権の弁済を優先的に受けられる権利のこと。
例えば住宅ローンで考えると、債権者は融資をした銀行、債務者は住宅ローンを借りた人、担保となる不動産は購入した住宅となります。抵当権が設定されていると債務者がローンの返済が出来なくなったとき（債務不履行）、銀行は担保である住宅を差し押さえし売却することで、住宅ローンの残債の返済に充てることができます。
②根抵当権って何？
一方、根抵当権は担保となる不動産等の価値を算出し、貸し出せる上限額（極度額）を決めて、その上限額の範囲内で何度も反復してお金の借入や返済をすることができるという性質があります。
抵当権とは違って1つの特定の債権に対して設定されるわけではなく、上限額の範囲内で何度でも借入が可能なので、その範囲内の不特定債権に設定されます。
また、債権の範囲も決められていて、範囲が「金銭消費貸借取引」の場合、金銭消費貸借契約での融資であれば、担保するというものです。
③抵当権と根抵当権の違い
抵当権と根抵当権の大きな違いは、抵当権はその債務を返済すれば抵当権を抹消することができますが、根抵当権は債務を全額返済しても債務者と債権者の双方の合意がなければ抹消することができない点です。
根抵当権は１つの借入金が返済されても、借り手側がその後も融資を希望する場合や、貸し手側も融資を継続することができる見込みであると判断した場合は完済後もそのまま根抵当権を残しておくことができるのです。
④抵当権のメリット・デメリット
抵当権のメリットとしては、
- 「ローンの完済をすれば、すぐに抹消することができること」
ローンを完済した場合は、金融機関から抵当権抹消に関する書類が送られてくるようなので、それをもとに手続きをすればすぐに抹消できるようです。
抵当権のデメリットとしては、
- 「新たに融資を受けたい場合は、再度申請をしないといけない」
- 「抵当権をその都度設定するため、手間、費用が発生する」
抵当権は特定の1つの債権を担保するものなので、あらたに融資を受ける場合は再度金融機関の審査を受ける必要があります。また登記の設定・抹消する手続きには費用が発生するので、複数回融資を受けるのであれば、その分の費用や手間がかさみます。
⑤根抵当権のメリット・デメリット
根抵当権のメリットとしては、
- 「上限額内であれば何度でも反復して取引ができる」
- 「登記費用を節約できる」
根抵当権は、一度審査をして上限額を決めれば、その後反復して融資を受ける際にもスムーズに融資を受けられることはメリットだと思います。また、抵当権とは違って都度登記の手続きを必要としないため、登記費用を節約することができます。
根抵当権のデメリットとしては、
- 「ローンを完済しても債権者と債務者の双方合意でないと抹消することができない」
- 「根抵当権が設定されていると他の金融機関から上限額通りの融資を受けているとみなされる」
- 「返済が進んでいても、他の金融機関から上限額通りの融資を受けているとみなされる」
根抵当権は完済しても双方合意でないと抹消できないというのはデメリットになりますよね。これは同じ金融機関で今後も反復して取引をするのであれば、登記費用を節約することができるため、メリットにもなります。
また実際にどのくらい融資を受けていて、どのくらい返済しているのかというのが他の金融機関には把握しづらいため、他の金融機関から融資を受ける際には足枷にもなりえます。
なので、今後も特定の金融機関と取引を継続する予定であれば、根抵当権を設定する方が良く、1回限りの取引であれば抵当権を設定する方が良いのではないかと思います。
私が、保有しているアパートに根抵当権を設定しているのは、日本政策金融公庫。返済はまだ進んでないので枠はそんなに空いていないのですが、今後融資枠が空いてきたらまた融資してもらおうかと考えています。おそらく、早くても4～5年後くらいになりそうですが、、
それでは、また。
