不動産投資の融資を受けると、必ず話題になるのが「返済比率」という数字。
実は私も、所有している2物件の返済比率がそれぞれ60.26%・55.93%と、いわゆる「危険ゾーン」に片足を突っ込んだ状態でスタートしました。
この記事では、そんな私の実体験をもとに返済比率の正しい見方と、高くても資産を着実に築ける理由を解説します。
読み終わる頃には「返済比率が高い＝即アウト」じゃないことがわかって、自分の投資を冷静に評価できるようになると思います。
結論からいうと、返済比率が高くても、借入条件（金利・期間）が良ければ資産化は着実に進みます。大切なのは数字そのものより、その中身を読むことです。
返済比率とは？まず基本を確認しよう
返済比率とは、「年間家賃収入に対する、年間ローン返済額の割合」のことです。
不動産投資では、家賃収入からローン返済・管理費・修繕費・税金などを支払って、残った分が手取り（キャッシュフロー）になります。返済比率が高いほど、そのキャッシュフローが圧迫されるため、リスク指標として使われています。
たとえば年間家賃収入が200万円で、年間返済額が120万円なら返済比率は60%。残り40%（80万円）から管理費・修繕費・税金などを払う計算です。
返済比率60%を超えると、急な修繕や空室が重なるとキャッシュアウトしやすくなります。
私の2物件、返済比率を公開します
まず私のリアルな数字をお見せします。
正直に言うと……高いですよね。特に桶川は60%超えで、多くの書籍やブログで「危険ゾーン」と呼ばれる水準です。
では実際の収支はどうなっているのか、見てみましょう。
実際の収支はどうなっているか
返済比率60%超えの現実をそのまま公開します。まず桶川アパートから。
正直、前年はトントン〜若干マイナスでした。原状回復工事・客付け費用（AD1.5か月+事務手数料）・不動産取得税などが重なり、年間収支はほぼゼロです。
次に所沢アパートの収支です。こちらはまだ購入3か月ほどなので、年間ベースの数字ではありません。
所沢は大きな出費がなければ、3か月間はプラスで推移しています。とはいえ年間で見ると修繕費・退去対応などが発生するため、まだ油断はできません。
返済比率60%超えでも2〜3部屋退去が重ならなければ年間トントンは維持できます。ただし余裕はありません。
空室損が収支を圧迫する背景には、全国的な空き家の増加傾向があります。特に木造アパートは築年数が上がるほど空室リスクが高まりやすいため、余裕のあるキャッシュフロー設計が大切です。
返済比率が高いことのメリットとデメリット
返済比率が高い＝悪いことばかりではありません。借入条件によっては、明確なメリットもあります。
私の桶川アパートで言えば、融資期間15年・金利1.16%という条件のおかげで、年間約210万円もの元金を返済しています。
つまり毎月の手取りは少なくても、純資産（資産−負債）は確実に増え続けているわけです。15年後に返済が終われば、その家賃がほぼそのまま手元に残る状態になります。
この「元金返済スピード」の差は、融資期間が変わると劇的に変わります。同じ2,000万円を借りても、条件次第で総利息がこれだけ違います。
これが某問題スキームのように「利回り7〜8%・金利4.5%・融資期間30〜35年」という借り方だと、返済の大半が金利支払いに消えてしまいます。元金がなかなか減らず、キャッシュフローも残らない——まさに最悪の組み合わせです。
返済比率の適正ラインは人によって違う
「40〜50%が理想」というのは確かにそのとおりです。でもそれはあくまで目安であって、唯一の正解ではありません。
適正な返済比率は、その人の投資ステージ・他物件の収支・手元の現金量・リスク許容度によって変わります。
実際に投資をしている人たちの返済比率はどれくらいなのか、調査データでも確認してみましょう。
大切なのは「返済比率40%以下じゃないと投資できない」と思い込まず、自分の状況に合わせたリスク管理をすることだと思っています。
ただし、現時点で私が思うのは「もう少し余裕のある返済比率で買えていたら、精神的にラクだったな」ということも事実です。高い返済比率は数字上では説明できても、月々のハラハラ感は正直キツいです。
返済比率を下げる3つの方法
「じゃあ返済比率を下げたければどうすれば？」という話をしておきます。
特に①の「高利回り・安値購入」は、金利水準との組み合わせで収益性が大きく変わります。金融機関によって投資用ローンの金利帯はかなり幅があります。
どれも簡単ではありません。特に③の「低金利・長期融資」はそれだけキャッシュフローが残る一方で、元金返済が遅くなるというトレードオフがあります。
結局のところ、返済比率に正解はなく、自分の目標と状況に合わせて判断するしかない——というのが私の実感です。
まとめ——数字の裏にある「借入条件の中身」を見よう
返済比率は不動産投資のリスク管理に欠かせない指標ですが、その数字だけで投資の良し悪しは判断できません。
金利・融資期間・手元の現金・他物件との組み合わせ——そういった全体像の中で、初めて返済比率の意味が見えてきます。
私自身、まだまだ理想的な返済比率とは言えません。でも、少しずつ元金が減り、純資産が積み上がっているのは事実です。
これから不動産投資を検討している方は、ぜひ「返済比率の数字」と「その中身（金利・期間）」の両方を見るクセをつけてみてください。そこから見えてくるものが変わってきますよ。
参考になれば嬉しいです。
