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ども、Jellyです。
不動産投資をする多くの人が不動産を購入する際、銀行から融資を受けると思います。そこで問題になるのが「返済比率」という数字。
返済比率とは、「収入に対する返済額の割合」。家賃収入のうちどれだけローンの返済をしないといけないかがわかる指標です。この数字を計算する目的は、借りているお金をちゃんと返済できるかという安全度を計るため。
（年間返済額÷年間家賃収入）×100＝返済比率（％）
この返済比率は、一般的には40％～50％程度が理想であると、多くの本やブログなどで言われています。たまに返済比率20％や30％台という方もいらっしゃいます。そこまでいけば、かなり手元にキャッシュフローを残すことができますよね。
実際、私が所有している物件の返済比率はというと、、、
桶川アパート → 60.26％（融資期間：15年、金利1.16％）
所沢アパート → 55.93％（融資期間：23年、金利2.6％）
ん～～、、高いですね…
大体、返済比率60％を超えてくると危険ゾーンというように言われています。急な修繕の発生や空室が少しつづいてしまうとキャッシュアウトがすぐに発生してしまう可能性があります。
上記の返済比率での収支状況は、こんな感じです↓
※桶川アパート
| 家賃収入 | 100％ |
|---|---|
| ローン返済 | ▲60％ |
| 空室損 | ▲10％ |
| 経費 | ▲30％ |
| 合計（年間） | ±０ |
実際は、若干マイナスですw
前年の主な出費は、1部屋原状回復工事、3部屋客付け（1部屋につきAD1.5か月、契約事務手数料0.5か月）、不動産取得税です。詳しい経費内訳は下記↓
※所沢アパート
| 家賃収入 | 100％ |
|---|---|
| ローン返済 | ▲55％ |
| 空室損 | ▲15％ |
| 経費 | ▲18％ |
| 合計（3か月） | 12% |
所沢アパートは購入してまだ3か月程度しか経っていないので、年間の数字ではありません。こちらの物件はいまのところ大きな出費はなく1部屋の客付け（AD1か月、契約事務手数料0.5か月）のみです。
こうしてみると、返済比率60％を超えてくると大きな出費はなくとも、年間２～3部屋退去が出ると、そのお部屋の工事、客付けをするだけでも年間収支がトントンか少しキャッシュアウトしてしまうという感じになりますね。余裕がない分、危険と言えば危険です…
これが返済比率40％～50％の場合だと、余裕が出てきて、２～3部屋退去が出て、多少大きな工事が発生してもキャッシュアウトはしなさそうです。
しかし、返済比率が高いことのメリットもあると思っています。それは、返済額に占める元金部分の返済がかなりのスピードで進むということです。
桶川のアパートの場合、利回り12％弱、融資期間15年、金利1.1％の条件で借入しています。そのため金利の支払いが少なく、年間210万円程元金の返済をしているので、資産化がかなり進みます。15年間頑張って返済し続ければ、そのあとは家賃がそのまま入ってきます。嬉しいですねー。
これが数年前に問題になった某銀行のスキームの場合だと、利回り7～8％の物件を金利4.5％、融資期間30年～35年で借入れすることになります。最初のうちはほぼ金利の支払いになるため元金部分の返済が全然進みません。この借り方だとキャッシュフローも残らず、資産化も進まないため、もはや投資とは言えないですよね。不安で夜も眠れません。
最終的には返済比率の数字の良し悪しは、その人の考え方によるところと、その人の投資ステージによって変わってくるかと思います。例えば投資規模が大きく、キャッシュフローがそれなりにある人は融資期間を短くし、敢えて返済比率を高くすることでその物件から収入をあまり生み出せなくても他の物件から補填することができるため、資産化をさらに進めることができます。
個人的にはもう少し返済比率を下げることができれば、余裕ができて良かったかなと思っています。しかし返済比率を下げることは容易ではありません。返済比率を下げるには、物件を安く高利回りで購入するか、自己資金を入れて購入するか、低金利で融資期間を長くして借入れをしないといけません。
かなり難易度が上がりますよね。
返済比率は低ければ低い程、手元にキャッシュフローが残りやすくなるため、急な出費に備えることができ、安全だとは思います。しかし少し返済比率が高くても借入期間が短く、金利が低いなど、借入条件が良ければ、元金部分の返済がかなりのスピードで進むため、資産化も進み、純資産も着実に増やすことできます。
それぞれにメリット、デメリットがあるので、自分に合ったスタイルに合わせて投資を進めていけば良いのではないかと思います。
それでは、また。
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